Bezrealitky.cz

Regionální paneláky jako žádané zboží, v městech kolem Prahy zdražují rychleji než ty v hlavním městě

V Česku je asi 80 000 paneláků, které nabízí bydlení pro zhruba tři miliony obyvatel. Před třiceti lety po revoluci získaly punc bydlení z nutnosti, dnes se v některých lokalitách stávají žádaným zbožím. Zvedá se o ně zájem také v městech a vesnicích Středočeského kraje a na realitním trhu o ně soutěží jak lidé hledající levnější nemovitosti za hranicemi Prahy, tak ti, kteří se do středočeských měst přesouvají z okolních vesnic. Velkou roli hraje také fakt, že celá řada odcházejících Pražanů nestojí o bydlení v rodinných domech kvůli nutné péči a investicím do objektů. Ze zhruba 50 000 bytů v panelových domech z Prahy dobře dostupných středočeských obcí se tak dnes stává jedna z nejzajímavějších realitních investic.

V Praze v současnosti majitelé prodávají starší byty průměrně za 87 tisíc za metr čtvereční. Ve Středočeském kraji je to „pouze“ 48 tisíc korun – tedy 55 % z pražské ceny. Rodiny s pražským platem tak na středočeské byty dosáhnou zhruba dvakrát lépe než na ty v metropoli. I proto se v případě, kdy volí mezi nájemním bydlením v Praze nebo vlastním bytem mimo ni, rozhodují stále častěji pro druhou možnost. Poprvé však výrazným způsobem stoupá počet těch, kteří nehledají vlastní rodinný dům. Roli namísto ceny hraje skutečnost, že s bydlením a správou vlastního domu nemají zkušenosti a nechtějí řešit na to navázané investice.

Jen na webu Bezrealitky vzrostla poptávka po středočeských panelácích za polední rok na více než dvojnásobek. To se pochopitelně odrazilo také v cenách těchto objektů. Ty v městech a spádových vesnicích kolem Prahy rostou výrazně rychlejším tempem, než například u pražských panelových sídlišť a zatím to nevypadá, že by narážely na svůj strop. Hodnotu domu výrazně zvedají například rekonstrukce, kterými celá řada z nich v posledních letech prošla, umístění v centrech měst, které je u regionálních panelových „bytovek“ poměrně běžné nebo dobrá dostupnost rychlého příměstského spojení s Prahou.

Podle Hendrika Meyera, CEO Bezrealitky, je byt v příměstském paneláku navíc možné považovat za investici s poměrně rychlou a jistou návratností a vyplatí se o něm uvažovat i v následujících letech. Jejich ceny sice rostou, stále je však možné nají takové, které jsou dnes vlastníky prodávané výrazně pod cenou. Zájem o ně zároveň  bude stoupat – kromě lidí odcházejících z Prahy budou totiž přitahovat i obyvatele, kteří se do měst naopak stahují z okolních vesnic.

„Rozhodně se nedá očekávat, že výtlak hlavního města v následujících letech poleví. Naopak. Na zájem Pražanů o bydlení ve Středočeském kraji budou majitelé nemovitostí reagovat stále více a hodnota naprosté většiny bytů v panelových domech středočeských měst v následujících letech poroste, a to jak pro případný budoucí prodej nebo průběžný pronájem,“ uvádí Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.

Bytový fond středočeských paneláků je přitom poměrně velký – celkově čítá asi 100 000 bytů, přičemž více než polovina již dnes díky dojezdové době spadá do pásma, kdy jsou atraktivní i pro obyvatele metropole. Cena panelového domu se dá navíc do budoucna výrazným způsobem navýšit.

„Potenciál vidím v dalších rekonstrukcích domů, které jim dokáží postupně vrátit jejich architektonickou hodnotu nebo revitalizaci celých urbanistických celků. Roli bude hrát také zlepšování vysokokapacitní dopravní obslužnosti jednotlivých lokalit, například rozvojem železničních systémů integrované hromadné dopravy,“ zmiňuje Meyer.

Že paneláky nejsou pouze levnější variantou k běžným městským domům nebo rodinným domkům ostatně potvrzuje i jiný trend – pomalu se vytvářející segment prémiových panelových domů. Ten zahrnuje především domy, které prošly velmi citlivou rekonstrukcí exteriéru, technických a společných prostor. Sem spadají i některé experimentální obytné soubory nebo prototypy, jako například koldomy.

„Podobně jako na západě nastupující generace vlastníků už tolik nevnímá společenskou zatíženost panelákového bydlení a je schopna nacházet v architektuře budov i urbanismu celých sídlištních celků původní hodnoty. O to víc pak stoupá hodnota domů, jejichž ráz zůstal zachován. A přestože byla celá řada budov necitlivě zrekonstruována, nejedná se zpravidla o zásahy, které by nebylo možné v budoucnu odstranit a zvýšit tak jejich hodnotu,“ zakončuje Meyer.

9 důvodů, proč lidé stále víc prodávají svépomocí

Obliba prodeje nemovitostí bez realitní kanceláře stoupá. Jen v druhém čtvrtletí letošního roku si lidé napřímo prodali 2,5× víc nemovitostí než vloni a počet prodaných domů meziročně stoupl o 73 %. Přímému prodeji nahrává i situace na realitním trhu, kdy poptávka převyšuje nabídku a velkou roli hraje rychlost. Jaké jsou další důvody odklonu od realitních makléřů?

Rychlost prodeje

Při hledání nového bydlení je rychlost klíčová. Byty k prodeji mizí doslova pod rukama – 15 % bytů najde kupce nejpozději do dvou týdnů, přičemž v nejžádanějších lokalitách jde spíše o dny. Proto zájemci o bydlení hledají co nejrychlejší způsob, jak majitele oslovit, a tím je právě přímý prodej.

Mobilní aplikace

Klasický způsob inzerování na webu už zájemcům o nové bydlení nestačí. Chtějí mít aktuální nabídku po ruce a reagovat na nové inzeráty obratem, ideálně přes mobilní aplikaci. Potvrzuje to i Hendrik Meyer, CEO portálu Bezrealitky, který se specializuje na přímý prodej nemovitostí. „Mobilní aplikace ještě zjednodušuje a urychluje kontakt mezi zájemcem a majitelem nemovitosti. Propojí se jednoduše přes chat a prohlídku si domluví obratem.“

Snazší komunikace

Jakmile do komunikace mezi zájemcem a majitelem vstoupí třetí osoba, může docházet k nedorozuměním a ve výsledku i ke zbytečným průtahům. Pokud má majitel více zájemců, dá pak přednost tomu, se kterým se je schopný dohodnout jednodušeji, bez prodlev a komunikačního šumu.

Prostředník jako rušivý element

Majitelé nemovitostí už pochopili, že prostředník v podobě realitního makléře jim nepřináší žádnou přidanou hodnotu. Nemovitost zvládnou prodat sami a přímý kontakt se zájemci přispívá k rychlejšímu uzavření smlouvy. Navíc otevírá prostor pro vyjednávání a snazší domlouvání detailů transakce.

Kompletní služby na jednom místě

Trend všech služeb na jednom místě se dotknul i realit. Kupující i prodávající chtějí vyřešit prodej co nejrychleji, bez poptávání advokátních služeb nebo vyřizování přepisu na úřadech. Portály na přímý prodej nemovitostí reagují na poptávku nabídkou balíčků služeb na míru, které zahrnují vše – od odhadu nemovitosti přes nafocení nemovitosti a ověření bezdlužnosti až po tvorbu smluv.

Tlak na cenu

V době, kdy se ceny realit drží stále nahoře, je přímý prodej ideálním způsobem, jak nemovitost zhodnotit co nejvýhodněji. Odpadá nutnost platit provizi realitní kanceláři nebo se přizpůsobovat jejím podmínkám a cenovým doporučením.

Žádná provize

Průměrná výše provize realitní kanceláři se pohybuje okolo 4 %, ovšem toto číslo zvolna roste. U bytu za čtyři miliony se jedná o nezanedbatelných 160 000 Kč, za něž by klient měl dostat i služby v odpovídající výši. Stále více lidí však raději volí prodej svépomocí, kdy nemovitost prodají zcela bez provize a pokud kupují služby navíc, přesně ví, za co platí.

Reálnější kopírování trhu

Mnohé realitní kanceláře mají nastavenou politiku naceňování nemovitostí, která neodpovídá dynamickému trhu. Do ceny se navíc promítají nejrůznější poplatky a provize. Přímý prodej umožňuje majiteli nastavit cenu jednak podle svých představ, jednak podle reálných tržních cen a přizpůsobovat se měnící poptávce.

Větší kontrola nad prodejem

Ve chvíli, kdy majitel svěří prodej nemovitosti realitní kanceláři, ztrácí nad celým procesem výhradní kontrolu a informace k němu proudí přes prostředníka. Mnohdy tak nerozhoduje o prvním výběru zájemců a ani netuší, jakým způsobem makléř se zájemci jedná. U přímého prodeje získává nad prodejem kontrolu a šance, že nemovitost prodá podle svých představ, je mnohem vyšší.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Hendrik_Meyer_Ulice_small

Železnice táhne. Příměstské vlaky momentálně zvedají ceny nemovitostí víc než sjezd z dálnice

Přesun obyvatel z měst do takzvaných metropolitních prstenců výrazným způsobem přepisuje cenové mapy ve spádových oblastech. Změna struktury obyvatelstva, které často tvoří nižší střední třída prchající kvůli rostoucím cenám z měst, zvedá poptávku po hromadné dopravě. Zatímco ještě před deseti lety byly ceněné nemovitosti s dobrou vzdáleností od sjezdů na dálnice nebo silnice první třídy, dnes se cena odvíjí od docházkové vzdálenosti od nejbližší stanice příměstského vlaku. V jejich okolí ceny rostou desetiprocentní rychlostí u pronájmů i prodejů.

Podle největšího portálu pro prodej a pronájem nemovitostí přímo od majitelů Bezrealitky se zdražování ve spádových oblastech u přímého prodeje meziročně pohybuje asi na úrovni 10 %, v nejexponovanějších oblastech však ceny vyskočily i o pětinu. V případě zprostředkovaného prodeje pak může být nárůst ještě vyšší. A je to pravděpodobně jen začátek. U domů ležících na příměstské železnici se totiž spolu s rostoucí poptávkou objevuje také adekvátní nabídka. Nejčastěji se jedná o nově rekonstruované „second-chance“ nemovitostí, které jsou však výrazně dražší k pronájmu i prodeji než je průměr lokality. A právě „zmrtvýchvstalé” nemovitosti k pronájmu mohou cenovou hladinu zvedat i do budoucna – jejich majitelé mají nyní jistotu, že je dokáží jednoduše pronajmout, a nebojí se tlačit na cenu.

V Praze se trend týká okolí takřka všech tratí, které vycházejí z hlavního města. Praha má ostatně s vlivem železnice na ceny nemovitostí bohaté zkušenosti – již v minulosti pravidelné příměstské vlaky zvedaly ceny domů a bytů podél trati do Berouna nebo Kralup nad Vltavou, nyní se ceny zvedají kolem hlavních koridorů na východ, tedy především v okolí Říčan u Prahy nebo Úval u Prahy. Ceny však stoupají i jinde – třeba u trati na Nymburk, do Rudné u Prahy nebo směrem na Kladno. Té si ostatně zájemci o bydlení nebo investoři všímají i kvůli plánované přestavbě.

V případě Brna je situace obdobná s tím rozdílem, že zde se budoucí hranice metropolitního prstence teprve utvářejí. A to i díky tomu, že vesnice v dojezdových vzdálenostech od Brna individuální dopravou často dokáží nabídnout dostatek pozemků za odpovídající cenu k samostatné výstavbě. Na druhou stranu i zde je již několik oblastí, u kterých železnice ceny přímo ovlivňuje – především u severní trati na Blansko, břeclavského koridoru nebo trati na Rosice a Ivančice. Na ní se navíc v blízké budoucnosti očekává zkapacitnění.

V některých lokalitách se stanice železnice stává epicentrem, které mění ceny nemovitostí stejným způsobem jako například stanice metra ve městech. A troufám si tvrdit, že jsme teprve na začátku. Jen za poslední rok vzrostla poptávka po nemovitostech v metropolitním prstenci skoro trojnásobně a městské nájemní i prodejní ceny přestávají pro desítky tisíc zájemců o bydlení dávat smysl, zmiňuje Hendrik Meyer, CEO portálu Bezrealitky. O to větší šance je to pro majitele nemovitostí ve spádových oblastech, které mohou v lidech z města najít vděčné nájemce nebo zajímavé zájemce o koupi nemovitosti.

Bezrealitky zároveň zmiňují, že změny cen nemovitostí jasně ukazují na rostoucí roli příměstské železnice a slábnoucí důvěru v individuální dopravu, která často pro domácnosti přestává být majoritním způsobem dopravy. Rozšiřování tratí a lepší obslužnost území by se mohly stát jedním z receptů na rostoucí ceny nemovitostí, neboť dokáží efektivně propojit zájemce o bydlení s nemovitostmi, které by byly v jiném případě odsouzeny k chátrání. Do obcí v metropolitním prstenci by se tak mohli vrátit zpět obyvatelé ze střední třídy, které dříve stahovala města a jejich satelitní obce.

Zajímavosti

  • Meziročně o pětinu vzrostl v ČR počet pronájmů, Středočeský kraj přitom hlásí nárůst o skoro 35 % (Praha 20%) – zdroj Monitor přímého trhu s nemovitostmi (Q3)
  • Průměrné prodejní ceny ve Středočeském kraji stouply o 22 %, v Jihomoravském o 16 % (v Praze o 10,5 %) – zdroj Monitor přímého trhu s nemovitostmi (Q3)
  • Asi o 30 % vzrostl počet dotazů na majitele na vzdálenost od nádraží a frekvenci spojů příměstské železnice
  • O 2/3 v inzerátech narostl počet zmínek o železniční zastávce v okolí

Kde rostly ceny nemovitostí rychleji než průměr:

  • Do 30 minut dojezdu do centra Prahy, docházka max 10 minut na stanici: o 20 %
  • Do 60 minut dojezdu do centra Prahy, docházka max 15 minut na stanici: o 10 %
  • Do 20 minut dojezdu do centra Brna, docházka max 10 minut na stanici: o 20 %
  • Do 40 minut dojezdu do centra Brna, docházka max 15 minut na stanici: o 10 %
  • Sjezd z dálnice Praha i Brno – beze změny

Ukázkové nemovitosti:

Říčany u Prahy, 1+kk, 14 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/578450-nabidka-pronajem-bytu

Rudná u Prahy, 4+kk, 21 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/576726-nabidka-pronajem-bytu

Rajhrad u Brna, 2+kk, 13 000 korun
https://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/577977-nabidka-pronajem-bytu

Zajímavé odkazy:

O Bezrealitky:

Bezrealitky jsou největší službou nabízející možnost přímého prodeje nebo pronájmu nemovitosti a zároveň jsou jedním z nejnavštěvovanějších českých realitních webů. Na českém realitním trhu se jejich prostřednictvím zrealizuje asi 20 % všech prodejů nebo pronájmů.

Měsíčně portál navštíví více než půl milionu zájemců o bydlení a v současnosti se jeho prostřednictvím prodá zhruba 1000 a pronajme kolem 3000 nemovitostí měsíčně.

Jak vybrat chalupu na zimní radovánky

Češi rádi chalupaří, a netýká se to jen letních měsíců. S příchodem zimní sezony se romantické horské chalupy stávají výchozím bodem běžkařských výletů nebo zázemím po návratu z nedaleké sjezdovky. Vybrat tu správnou chalupu ale není jednoduché – poptávka převyšuje nabídku a nejzajímavější objekty z nabídky bleskově mizí. 

Dobrá dostupnost

Zasněžená chalupa na samotě uprostřed hlubokých lesů je sice romantická, ale s dobrou dopravní dostupností se víceméně vylučuje. Ačkoliv v létě může být takový pobyt vítaný, v zimě chalupa odříznutá od civilizace osloví jen hodně dobrodružné povahy.

Při výběru se proto vyplatí věnovat pozornost možnosti celoročního přístupu k objektu. Je dobré si ověřit, jak se komunikace k chalupě udržuje a kdo ji spravuje. Pokud vede k chalupě několikasetmetrová soukromá cesta, musíme se připravit na to, že údržbu budeme zařizovat sami a nečekaná nadílka sněhu nás může odříznout. O výletech na lyže si pak můžeme nechat jen zdát, pokud zrovna nepůjde o výpravu na běžkách pro nutné zásoby.

Sjezdovky, nebo běžky?

Jste milovníci sjezdového lyžování, nebo vás lákají spíš delší túry na běžkách? I to hraje při výběru chalupy roli. V nabídce realitních serverů jsou objekty přímo u sjezdovky, ze kterých lze dojít ke vleku pěšky bez složitého přejíždění. Fandové bílé stopy se oproti tomu nemusí omezovat jen na sjezdovky a při výběru chalupy mají širší možnosti. Děti zase ocení možnost sáňkování v blízkosti chalupy nebo bruslení na zamrzlém rybníku.

Hledání v terénu

Během horské túry nebo rodinného výletu můžeme narazit na „zastrčené“ místo, které je pro chalupu jako stvořené. Stranou od hlavního turistického ruchu se mnohdy ukrývají zajímavé nemovitosti na prodej a kdo je dřív objeví, vyhrává. Proto se vyplatí mít po ruce mobilní aplikaci, která umí zobrazit dostupné nemovitosti na prodej v našem bezprostředním okolí. „Výhodou mobilní aplikace je okamžité zobrazení nemovitostí na mapě, a přímé propojení na jejich majitele. I během výletu je tak možné najít svou vysněnou chalupu,“ doplňuje Hendrik Meyer z portálu Bezrealitky, který se zabývá přímým prodejem nemovitostí.

Pozor na odbyté rekonstrukce

Chalupu na zimu většinou vybíráme dřív než během sezony, a tak ji v zimních podmínkách zažijeme až po koupi. Právě v zimě se přitom naplno projeví případné vady a nedodělky, které v létě zůstávají skryty. Může jít o špatné těsnění oken a dveří, nedostatečné vytápění i chybějící prostor na uložení zimní výbavy. Po návratu z celodenního lyžování je také třeba mít kde usušit věci a odložit lyže, a na to myslíme už při vybírání chalupy.

Nové či opravené chalupy splňující nároky náročného lyžaře mizí rychle, někdy je proto vhodné rozšířit okruh hledání a zahrnout do něj i objekty, které potřebují drobné stavební úpravy. „Často se stává, že již provedené rekonstrukce bývají dělané narychlo, je použit levnější materiál a chalupa přinese spíše nepříjemná překvapení. Při nákupu staršího objektu je kromě nižší ceny výhodou také možnost úpravy podle přání i vkusu nového majitele,“ doplňuje Hendrik Meyer z realitního serveru Bezrealitky. Ten pro případy nevhodných rekonstrukcí nabízí možnost sjednání technické prohlídky objektu před jeho koupí.

Kde si pořídit chalupu na zimu? 

Krkonoše/ Rokytnice nad Jizerou – mírné a široké svahy ocení rodiče s dětmi, běžkaři se mohou připojit na oblíbenou Krkonošskou magistrálu. Díky specifikům pohraničí tu lze nalézt starší nemovitosti vhodné ke koupi jako rekreační objekt.

Šumava/ Lipno – vyhlášená oblast letní i zimní turistiky s hned několika šumavskými skiareály přináší širokou nabídku služeb, nemovitostí i zajímavých lokalit, ale ruku v ruce s tím je třeba se připravit i na vysoké ceny nových i starších rekreačních objektů.

Orlické hory / Říčky v Orlických horách – velmi oblíbená lyžařská lokalita, která si udržuje svou osobitost i díky menší velikosti resortu. Plusem jsou i příznivé ceny, nabídka rekreačních objektů ale není tak veliká.

Králický Sněžník / Dolní Morava – Králický Sněžník potěší jak vyznavače bílé stopy, tak i milovníky sjezdového lyžování. Výhodou je dobrá dopravní dostupnost z více částí ČR, nevýhodou horší občanská vybavenost mimo skiareály.

Krušné hory / Plešivec – specifický region Krušných hor láká kromě Plešivce i vyhlášenými areály Boží dar či Klínovec. Výhodou je blízkost Karlových Varů i možnost využít propojení s německými skiareály. Nevýhodou však může být větší počet turistů, a tedy i plnější sjezdovky.

Střední Čechy/ Monínec – skiareál oblíbený především u obyvatel Prahy, od které leží pouhých 70 kilometrů. Moderní sjezdovky jsou ideální pro rodinné lyžování a v oblasti „České Sibiře“ se nacházejí i další menší vleky.

Beskydy/ Velké Karlovice – malebná část Beskyd v těsné blízkosti hranic se Slovenskem, kde nalezneme hned několik menších skiareálů. Potěší tak každého, kdo preferuje klidné lyžování.

Jeseníky/ Zlaté Hory – jedna z méně navštěvovaných oblastí Jeseníků u polských hranic. Najdeme zde spíše menší skiareály, vhodné pro rodiny s dětmi a klidné lyžování. V okolí Černé Opavy se nacházejí i krásné běžecké tratě.

Češi jsou tolerantní pronajímatelé, svého nájemce však chtějí perfektně znát

Češi jsou tolerantní pronajímatelé nemovitostí. Pokud o svém nájemci a jeho domácnosti mají dostatek informací, nedělají již majitelé mezi jednotlivými zájemci zásadnější rozdíly. Preferují osobní domluvu a slevit na nájmu jsou ochotni těm, kteří jim za to vyjdou nějakým způsobem vstříc – třeba zvelebením bytu na vlastní náklady. Zároveň platí, že ti, kteří o sobě podají dostatek informací, najdou bydlení asi 5× rychleji. Vyplynulo to z analýzy největšího portálu pro přímý prodej a pronájem nemovitostí Bezrealitky.

Portál při analýze vycházel ze své databáze desítek tisíc anonymizovaných údajů v osobnostních profilech zájemců o bydlení. Do těch mohou zájemci o bydlení zadávat kompletní informace o sobě a své domácnosti. Majitelé tak o potenciálním nájemci získají celou řadu potřebných údajů, jako je počet členů domácnosti, vlastnictví domácích mazlíčků či to, zda je domácnost kuřácká, nebo nekuřácká. Díky tomu bylo možné porovnat úspěšnost jednotlivých typů uživatelů při hledání podnájmu.

Když se nájemce s majitelem dohodne na ceně, není problém počet členů domácnosti, vlastnictví psa či kočky ani cizí národnost, není-li mezi oběma stranami jazyková bariéra. Pokud si majitelé nejsou zájemcem o bydlení jistí, často si však vyžádají například referenci od předchozího pronajímatele nebo zaměstnavatele, které jim v rozhodování pomohou. I kvůli tomu majitelé jednoznačně preferují domluvu přímo se zájemcem o bydlení. Z analýzy také jednoznačně vyplynulo, že zájemci s vyplněným osobnostním profilem najdou bydlení 5× rychleji.

Problémem naopak může být, pokud o sobě a své domácnosti zájemce o bydlení nechce podat žádné informace či pokud zájemce zastupuje třetí strana. Stejně tak pokud majitel přes kontrolu bezdlužnosti Bezrealitky zjistí, že je zájemce zadlužený, šance na domluvu je nízká.

Je logické, že majitelé si chtějí být jistí spolehlivostí nájemce. A to nejen kvůli sobě, ale také sousedům. Například v Německu je běžné, že při jednání o pronájmu zájemce doloží reference od předchozích majitelů, zaměstnavatele nebo například doklad, že řádně platí své účty na telefon. Tím jasně dává najevo, že je pro majitele zodpovědným partnerem, zmiňuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky.

Portál se také zajímal, za jakých podmínek by majitelé dokázali slevit ze svých požadavků na výši nájmu. Majitelé totiž připouští, že o výši nájmu nemají problém smlouvat. Na prvním místě se umístila garance, že nájemník zůstane v bytě několik následujících let. Na druhém skutečnost, že nájemce v bytě bude trávit minimum času a umožní po domluvě jeho občasné využití majitelem například při pracovních cestách. Velkou šanci na slevu na nájemném mají také nájemci, kteří přislíbí, že na své náklady budou pronajatou nemovitost udržovat či nadstandardně zvelebovat.

Výsledky nás mile překvapily a jsou dobrou zprávou pro všechny, kteří hledají bydlení. Ukazuje se, že majitelé měří všem stejně a nikoho při rozhodování nezvýhodňují. Zároveň však ukazují, jak zásadní roli hraje přímý kontakt s majitelem. Ať už kvůli osobní chemii nebo možnosti dojednat si specifické podmínky, zakončuje Meyer.

 

Neprodejné nemovitosti: Co prodlužuje prodej vašeho domu?

Poptávka po nemovitostech neklesá a drtivá většina z nich se prodá do pár týdnů od zveřejnění inzerátu, a to i navzdory zatím neklesajícím cenám na trhu. I tak jsou ale nemovitosti, u nichž je prodej obtížnější a někdy se výrazně protahuje. Na první pohled se přitom může zdát, že se o dům či byt zájemci budou přetahovat. Kde může být chyba, když se nedaří nemovitost prodat?

Podnikatelské baroko

Raná 90. léta s sebou přinesla fenomén tzv. podnikatelského baroka. Domy z tohoto období, ležící často v satelitních oblastech větších měst, patří mezi ty nemovitosti, které zůstávají v nabídce realitních serverů delší dobu. Důvodem je především typické architektonické pojetí plné kýčovitosti, přezdobenosti a velkorysé řešení objektů, které ovšem jde ruku v ruce s nehospodárností. Domy, které byly stavěny přesně podle vkusu tehdejších majitelů, v dnešní době hledají kupce poměrně těžko. Problémem bývá i vysoká cena za nemovitost. „Tyto domy bývají postavené z kvalitních materiálů a technologicky správně, ovšem jejich estetická hodnota je sporná. Majitelé však jen neradi z ceny slevují, zvlášť v případě, kdy se do ní promítá i provize prodávající realitní kanceláři. Nemovitosti pak často končí v přímém prodeji, kde majitelé mají větší šanci domluvit se se zájemcem na cenových podmínkách nebo na možnostech předprodejních úprav,“ doplňuje Hendrik Meyer z realitního serveru Bezrealitky.

Příliš velké byty a špatná lokalita

Vysoké ceny nemovitostí povzbudily poptávku především po bytech s menší a střední dispozicí. Větší byty se na celkovém objemu prodeje podílejí jen jednou pětinou a jejich majitelé je prodávají hůře. „Průměrná cena za metr čtvereční se v druhém čtvrtletí tohoto roku u bytů vyšplhala na 58 449 Kč, v Praze však až na 85 176 Kč. Meziročně vzrostly ceny bytů téměř o 20 %, a proto hraje při rozhodování kupujících roli doslova každý metr,“ komentuje Meyer.

Dalším faktorem hrajícím proti rychlému prodeji může být i nevhodná lokalita nemovitosti. Územní plány se v průběhu let mění a upravují a může se lehce stát, že z domu v klidné lokalitě se má za deset let stát bydlení vedle několikaproudé silnice. Problémem může být i změna charakteru lokality, rozšíření levnějšího typu bydlení v blízkém okolí nebo příliš hustá developerská výstavba.

Necitlivé rekonstrukce

Nabídky realitních serverů jsou plné objektů „po rekonstrukci“. Ne každá rekonstrukce je však povedená či dotažená do úspěšného konce, a navíc většinou odráží vkus majitele, který nemusí odpovídat preferencím kupujícího. Větší šanci uspět v prodeji pak mají spíše byty a domy před rekonstrukcí, kde si budoucí majitel může provést úpravy podle vlastních představ. „Velká poptávka je po starších bytech v cihlových domech ve stavu před rekonstrukcí, u kterých se cena za metr čtvereční může například Praze vyšplhat až na 100 000 korun podle lokality.“ dodává Meyer. Preferování objektů v původním stavu platí i pro byty se starými jádry anebo rekreační objekty, u kterých může necitlivá rekonstrukce a šetření na materiálu zcela zničit charakter chalupy.

Nároky studentů na bydlení rostou, byty k pronájmu ale rychle mizí

S blížícím se začátkem akademického roku vrcholí snaha studentů najít si co nejvýhodnější bydlení. Vysokoškolským kolejím konkurují jak soukromé ubytovny pro studenty, tak i klasické pronájmy, kdy se cena dělí mezi více osob. Nároky studentů na bydlení se zvyšují, na trhu zároveň stále převyšuje poptávka nad nabídkou a vhodné byty k pronájmu mizí téměř obratem.

Kolejní klasika

Nejlevnější typ bydlení na koleji, kdy za cenu kolem 80 Kč/noc získá student suterénní pokoj bez oken se sociálním zařízením na patře, patří spíše mezi nouzová řešení. V univerzitních městech se průměrná cena za lůžko v dvoulůžkovém pokoji s příslušenstvím pohybuje okolo 100-130 Kč na den a za měsíc tak student zaplatí minimálně 3 000 Kč. K tomu je však třeba připočíst i některé další poplatky za služby včetně internetu a určitý diskomfort, který může přinést sdílené bydlení – především pak u společných prostor a sociálního zařízení.

Koleje se proto snaží vycházet vstříc požadavkům studentů, kteří i od společného bydlení vyžadují určitou úroveň služeb, a procházejí postupnou modernizací. Rekonstrukce však dočasně snižuje ubytovací kapacity a mnozí studenti, kteří jsou v pořadníku „pod čarou“, musí hledat bydlení jinde a sáhnout hlouběji do peněženky. Někteří volí kompromis mezi kolejním a soukromým ubytováním v podobě soukromých kolejí. Za nadstandard si ale připlatí – v Praze vyjde místo v dvoulůžkovém pokoji na cca 300 Kč za noc, což je víc než dvojnásobek oproti průměrné ceně za kolej a za měsíc se student dostane na částku téměř devíti tisíc korun.

Soukromí jako cesta za klidem

Řada studentů volí místo kolejí pronájem soukromého bytu. Důvodů může být několik – nedostatečná kapacita kolejí nebo jejich nevyhovující lokalita, touha po soukromí či větším ubytovacím komfortu. Sehnat vhodný byt ale není jednoduché. Ačkoliv i ceny nájmů byly ovlivněny turbulentním vývojem trhu s nemovitostmi a v posledním roce rostly, tak se volné byty stále pronajímají velmi rychle. „Největší zájem je o středně velké byty, tzn. s dispozicí 2+kk, 2+1 a 3+kk, které tvoří 54 % všech pronajímaných bytů,“ komentuje situaci na trhu s pronájmy Hendrik Meyer z portálu Bezrealitky. „Ceny na trhu momentálně spíše stagnují a majitelé zatím nemají důvod zlevňovat, protože se jim daří najít zájemce o pronájem obratem. V Praze se polovina bytů pronajme za dobu kratší než dva týdny a v ostatních větších krajských a univerzitních městech je situace obdobná.“

Mezi studenty patří k nejvyhledávanějším byty typu 2+1. Cenu za pronájem si mezi sebe rozdělí čtyři lidé, kteří mohou sdílet společné prostory, aniž by docházelo ke kolizím, jako tomu může být u více lidí ve větších bytech. Za lůžko v dvoupokojovém bytě student zaplatí od pěti tisíc korun v závislosti na lokalitě, v Praze pak přibližně kolem šesti až sedmi tisíc. Vyšší nájem vynahrazuje vyšší komfort a větší soukromí než na kolejích. Soukromé byty bývají navíc lépe vybaveny, mají plnohodnotnou kuchyň a zázemí a často zahrnují i sklepní prostory na uložení věcí.

Za kolik lze bydlet

koleje* byt**
Praha 3900 6000
Brno 3300 4600
Olomouc 2700 3570
Ostrava 3000 3100
Plzeň 2800 3775
Hradec Králové 3090 3475
Pardubice 3060 3475
České Budějovice 3000 3280
Liberec 2700 3500
Ústí nad Labem 2970 2970
Zlín 2790 3500

 

*Kolej: dvoulůžkový pokoj se sociálním zařízením

**Byt: 3+1 – cena za osobu při obsazenosti 4 osob

Ceny bydlení stagnují. Majitelé starších bytů a domů přestali tlačit na cenu, dávají přednost rychlé dohodě

Kvartální Monitor přímého trhu, který pravidelně mapuje ceny domů a bytů prodávaných nebo pronajímaných majiteli napřímo bez prostředníka, potvrdil trend zpomalení růstu cen nemovitostí. Ceny v krajích s vysokou poptávkou dosáhly svého stropu a v posledním kvartálu rostou velmi zvolna nebo stagnují. Majitelé tak před tlakem na cenu začínají dávat přednost rychlosti a bezproblémovosti prodeje. Naopak v krajích, kde zůstávaly ceny nemovitostí hluboko pod průměrem, se ceny i nadále zvedají.

Nejvíce nemovitostí se v posledním kvartálu prodalo tradičně v Praze, kde proběhlo 36 % ze všech transakcí. Ve Středočeském kraji to bylo 16 % a v Jihomoravském pak 8 %. Zatímco Praha vévodí tradičně v počtu prodaných bytů (929 za poslední kvartál), Středočeský kraj zase v počtu prodaných rodinných domů (226). Největším kvartálními skokanem v počtu prodaných nemovitostí je Zlínský kraj následovaný Královéhradeckým a Jihočeským krajem.

Asi nejsledovanější a největší pražský trh vykázal pokles průměrné ceny bytu o 1,5 %. Ještě na začátku roku přitom ceny bytů rostly desetiprocentním tempem. Pokles cen se nejvíce týká velkých bytů, pro které je nyní již problematické najít odpovídajícího kupce, a to především kvůli tomu, že velké množství bytů s dobrým poměrem dispozice, lokality a ceny bylo prodáno v předchozích měsících. Oproti tomu střední a malé byty i nadále mírně zdražují, růst jejich cen je však tak malý, že indikuje spíše budoucí stagnaci. V přepočtu na plochu tak zájemci zaplatí 85 176 korun za metr čtvereční, což je o pouhou tisícikorunu za metr čtvereční více než před třemi měsíci.

Oproti tomu se překvapivě znovu nastartoval růst cen pražských domů, které v minulém období spíše klesaly – jejich ceny nyní stoupají 6,5% tempem. Nejedná se však o dramatickou změnu a domy tak pravděpodobně reagují na obnovenou poptávku. Meziročně se jich totiž prodává o čtvrtinu více, a to zejména díky zvýšenému zájmu o starší nemovitosti na samém okraji metropole, které doposud nebyly v nabídce. Opět se zde projevuje trend takzvaných second-chance nemovitostí, jež nyní dokážou poprvé oslovit nové zájemce.

Růst zpomalily i ceny nemovitostí ve Středočeském kraji, který je stále více ovlivňován právě pražskou poptávkou. To dokazuje ostatně meziroční srovnání – lidé zde nakoupili za posledních 12 měsíců napřímo o 65 % nemovitostí více. Ceny zde kvartálně vzrostly 2,5% tempem v případě domů a 3,5% tempem v případě bytů. Za pomalým tempem stojí především různorodost středočeského realitního trhu a stále větší množství „levnějších“ nemovitostí, které se díky second-chance efektu dostanou do nabídky. Tedy především rodinných domů před rekonstrukcí mimo lokální centra.

V Brně a okolí rostla u bytů v kvartálním srovnání průměrná cena metru čtverečního 10% tempem, v případě rodinných domů pak klesala 5% tempem. Rodinné domy jsou přitom, jak vyplývá z počtů reakcí na jeden inzerát, v kraji výrazně žádanější než byty, platí ovšem, že brněnská poptávka se přelévá do stále větší vzdálenosti za hranice města Brna, kde jsou nemovitosti levnější.

„Jasně se ukázalo, že realitní trh má na těch nejexponovanějších trzích svůj vrchol za sebou. Neznamená to však, že by nyní ceny začaly klesat. Majitelé nebudou mít důvod zlevňovat, protože domy a byty, které se nepodaří prodat za požadovanou cenu, se dají v naprosté většině případů výhodně pronajmout,“ zmiňuje Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky. „Naopak výrazný růst můžeme čekat v krajích, které první vlna zdražování nezasáhla. Typickým adeptem může být byt v Ústeckém kraji, kde bude i nadále dostatek zájemců, umožňující další zdražování. Zároveň je však třeba připomenout, že ceny nemovitostí v těchto lokalitách jsou dlouhodobě nejnižší a mají tedy kam růst.“

Rychlost prodeje se opět zvýšila. Stále platí, že 99 % nemovitostí najde v přímém prodeji nového majitele do tří měsíců, nově však 15 % bytů a 12 % domů nalezne kupce do 14 dnů. A například v Praze do 14 dní najde kupce celých 24 % nabídnutých domů.

„Data poukazují také na jednu z největších výhod přímého prodeje, a tou je domluva mezi zájemcem a majitelem. Tím, že se prodej bez prostředníka stal na realitním trhu normou, se i tato oblast posouvá ke prospěchu obou stran a v mnoha případech je právě rychlost a bezproblémovost domluvy faktor, který je ze strany majitelů důležitější než tlak na nejvyšší cenu,“ zmiňuje Meyer. 

Počty přímo prodaných nemovitostí Q2 2019
Dům Byt Vše
Celkem Malý Střední Velký Celkem %
Hlavní město Praha 50 167 587 175 929 978 36%
Středočeský kraj 226 29 120 69 218 444 16%
Jihočeský kraj 34 7 24 32 62 96 4%
Plzeňský kraj 27 8 43 32 83 110 4%
Karlovarský kraj 11 11 20 16 47 58 2%
Ústecký kraj 41 19 56 50 125 166 6%
Liberecký kraj 31 7 24 22 53 84 3%
Královéhradecký kraj 36 6 32 20 57 93 3%
Pardubický kraj 25 2 19 17 38 64 2%
Olomoucký kraj 25 10 22 22 54 79 3%
Jihomoravský kraj 71 27 87 45 158 229 8%
Zlínský kraj 25 6 18 11 34 60 2%
Vysočina 27 3 17 15 35 63 2%
Moravskoslezský kraj 43 19 57 57 133 176 7%
Celá ČR 672 321 1125 582 2028 2700

 

Průměrné ceny ploch Q2 2019 – prodej
Dům Byt
Všechny disp.
Hlavní město Praha 76 308 Kč 85 176 Kč
Středočeský kraj 38 664 Kč 44 599 Kč
Jihočeský kraj 21 884 Kč 32 980 Kč
Plzeňský kraj 18 292 Kč 36 163 Kč
Karlovarský kraj 21 596 Kč 26 270 Kč
Ústecký kraj 15 835 Kč 17 019 Kč
Liberecký kraj 28 699 Kč 34 523 Kč
Královéhradecký kraj 20 485 Kč 35 415 Kč
Pardubický kraj 17 678 Kč 32 151 Kč
Olomoucký kraj 27 483 Kč 33 569 Kč
Jihomoravský kraj 30 739 Kč 56 941 Kč
Zlínský kraj 21 677 Kč 35 579 Kč
Vysočina   19 351 Kč 32 945 Kč
Moravskoslezský kraj   21 613 Kč 22 200 Kč
Celá ČR 32 356 Kč 58 449 Kč

 

Více dat:

https://blog.bezrealitky.cz/download/3878/

Rekordní počet lidí hledá bydlení přes mobil. Důvodem je nutnost reagovat hned

Extrémní převis poptávky nad nabídkou dal na realitním trhu vzniknout zajímavému fenoménu. Stále více lidí totiž využívá k hledání bydlení a následné transakci mobilní telefony. Možnost okamžitě reagovat na inzeráty k prodeji nebo pronájmu se stává v době vysoké poptávky důležitou konkurenční výhodou mezi ostatními zájemci. Největší portál pro prodej a pronájem nemovitostí bez prostředníka Bezrealitky hlásí, že od letošního roku u něj více transakcí definitivně proběhne přes mobil než počítač.

Přechod do módu komunikace v reálném čase se netýká pouze pronájmů, ale také prodejů domů a bytů. Doba, po kterou jsou inzeráty v případě takzvaného přímého prodeje (tedy bez realitního zprostředkovatele) v nabídce, totiž hovoří jasně. Na domluvu majitele se zájemcem v případě pronájmu stačí průměrně 7 dnů, v případě prodeje pak asi 14 dnů. Nejrychleji se realitní trh „otáčí“ v Praze. Zde se byty k pronájmu udají v průměru za 3 dny, nemovitosti k prodeji pak za 10 dní. Na každou nemovitost v průměru připadá několik desítek zájemců, u těch nejatraktivnějších není výjimkou i několik stovek zájemců.

To, že se lidé učí reagovat hned, není pod tlakem trhu tak překvapující. Spíše zaráží, s jakou rychlostí se na nový způsob hledání nemovití adaptovali. Zatímco před dvěma roky na Bezrealitky přes mobilní zařízení proběhlo asi 35 % transakcí, dnes je to již kolem 70 % transakcí od půlmilionu zájemců o bydlení nebo majitelů, kteří zde nabízí svou nemovitost. A dá se předpokládat, že počet ještě poroste – meziročně totiž třikrát stoupl počet lidí, kteří se nespoléhají na služby realitek a raději si nemovitost zajistí výhodněji svépomocí. Často i kvůli zmíněné rychlosti.

„Ukazuje se, že se výrazným způsobem změnily návyky při hledání bydlení. A netýká se to pouze rychlé domluvy majitelů se zájemci. Lidé procházejí realitní nabídku po cestě do práce nebo do školy. Když se jim někde líbí, hledají dostupné nemovitosti na základě aktuální GPS lokace. Majitele přes mobilní telefon vkládají a spravují inzeráty a vzájemně se domlouvají na podmínkách,“ zmiňuje CEO Bezrealitky Hendrik Meyer. „Myslím, že to jasně ilustruje, jakým způsobem se realitní trh změnil a kam se nyní ubírá trend.“

To ostatně potvrzuje také zájem o realitní aplikace v mobilních telefonech. Bezrealitky představily svou aplikaci na začátku roku a od umístění do obchodů si jí stáhly již stáhlo přes 30 000 lidí. Na Google Play i App Store se stala během několika týdnů nejoblíbenější českou realitní aplikací.

bezrealitky_aplikace Bezrealitky_transakce_přes_mobil

Češi si letos vzájemně prodali a pronajali třikrát víc nemovitostí než za stejné období loni, láká je lepší cena

Prodej nemovitostí přímo mezi majitelem a zájemcem bez prostředníka v podobě realitní kanceláře je na vzestupu. Ukazují to nejnovější data z Monitoru přímého prodeje portálu Bezrealitky. Z analýzy prvních tří měsíců letošního roku vyplynulo, že lidé si vzájemně prodali už 3x více domů a bytů než za stejné období loňského roku. Rostl i počet pronájmů, byť pomalejším tempem. Lidi láká především lepší cena oproštěná od provize, rychlost transakce, ale také šíře nabídky. Hodnoty podle odborníků potvrzují, že realitní trh se nenávratně změnil.

Za první kvartál si lidé v celé České republice mezi sebou prodali 623 domů a 2100 bytů. Meziročně trojciferným tempem přitom rostly všechny kraje České republiky, včetně těch, které v minulosti zůstávaly mimo trend přímého prodeje. Například v hlavním městě byl nárůst 241 %, ve Středočeském kraji 186 %, Jihomoravský kraj vyrostl o 83 % a Moravskoslezský o 130 %. Zvýšil se i počet napřímo zajištěných nájmů, a to o 17,3 %. V Praze zhruba o pětinu, ve středních Čechách o 30,5 %, v Moravskoslezském kraji o 22,4 %. Naopak v Jihomoravském kraji to je meziročně o necelá 4 % méně.

Počty prodaných nemovitostí 1Q meziročně
Hlavní město Praha 241%
Středočeský kraj 186%
Jihočeský kraj 217%
Plzeňský kraj 300%
Karlovarský kraj 259%
Ústecký kraj 152%
Liberecký kraj 199%
Královéhradecký kraj 312%
Pardubický kraj 120%
Olomoucký kraj 224%
Jihomoravský kraj 83%
Zlínský kraj 170%
Vysočina 191%
Moravskoslezský kraj 130%
Celá ČR 190%

Mezi hlavní důvody rostoucí obliby přímého prodeje patří především výše průměrné realitní provize, která meziročně vzrostla zhruba o 16 tisíc na současných 163 400 korun. Majitelé jsou přitom schopni zajistit většinu služeb potřebných k prodeji nemovitosti za pouhý zlomek této sumy. Druhým důvodem je rychlost, která v době převisu poptávky nad nabídkou výrazným způsobem zvýhodňuje právě na přímo prodávající majitele. Třetím důvodem je pak možnost online prezentace – tím, jak roste internetová gramotnost české populace, se snáz hledají kupci i v regionech, které byly v minulosti spíše konzervativní.

„Realitní trh se dokázal za posledních 12 měsíců extrémním způsobem změnit a nejedná se pouze o ceny a dostupnost nemovitostí. Sledujeme výrazný odklon lidí od realitních kanceláří a makléřů, související s nárůstem důvěry v přímý prodej. Lidé si stále více uvědomují, že prodej nebo pronájem zvládnou sami, a preferují domluvu přímo s majitelem,“ uvádí Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky. „Napřímo bez zprostředkovatele v roce 2018 proběhla asi pětina realitních transakcí a letos to bude určitě ještě mnohem více. Jedná se o pozitivní posun, který nenávratně změní celý realitní trh k lepšímu.“

Začátek letošního roku se zdá být rekordní

Zajímavé je také sledovat, jak rychle po novém roce realitní trh ožil. Zatímco závěr loňského roku byl podle předpokladu spíše klidnější, alespoň co se týče prodejů a nákupů nemovitostí, letošek už jasně ukazuje, že chuť nakupovat nemovitosti Čechy neopouští. A to i přesto, že zájem mnohých se kvůli zpřísnění hypoték přesunul především do oblasti nájemního bydlení.

Již zmiňovaných 2723 prodaných nemovitostí je o 40 % více než ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku, přestože se prodejní ceny nemovitostí z druhé ruky za poslední tři měsíce opět zvedly – o 5 % v případě domů a 6 % v případě bytů. Nově tak lidé za bydlení „z druhé ruky“ v Česku zaplatí průměrně 32 095 Kč za metr čtvereční u domů a 57 039 Kč za metr čtvereční u bytů. Vysoko nad tímto průměrem se tradičně drží nemovitosti v Praze a ceny středočeských domů.

O 70 % rostly i počty pronájmů domů a bytů, na 8487 za první tři měsíce letošního roku. Není bez zajímavosti, že na dvojnásobné hodnoty se oproti předchozímu kvartálu dostaly pronájmy rodinných domů, které rostly navíc shodně po celé České republice a mohou souviset s faktem, že stále více lidí si domy začíná kvůli nedostupným hypotékám pronajímat.
Za pronájem bytu lidé v prvním kvartálu zaplatili průměrně 244 Kč za metr, v případě domů to bylo 112 Kč za metr.